¿Qué impuestos tengo que pagar al vender mi casa?

Hoy quiero hablarte de un tema que surge siempre, siempre en la compra o venta de una casa.

Un tema recurrente en todas y cada una de las operaciones que hago.

Un tema que acaba saliendo en un momento u otro.

«Oye Edu, tú sabes qué voy a tener que pagar de impuestos y gastos al terminar?»

Y preocupa tanto a compradores como a vendedores.

Normal, a todo el mundo le preocupa el fisco. A mí también.

Por eso voy a tratar de explicarlo sencillo y claro, para que lo entendamos de una vez y para siempre.

Te voy a presentar a Pedro.

Pedro es un cliente mío, que compró su casa en el año 1989.

En aquel entonces su pueblo no era lo que es hoy en día.

Y Pedro compró su casa independiente con jardín por 20.000.000 de pesetas o lo que serían ahora al cambio 120.000 €.

Ahora ya sus hijos son mayores, se han ido de casa y él vive con su pareja, los dos solos en una casa muy grande.

Llevan un tiempo dando vueltas al asunto, y por fin se han decidido a vender su casa.

Hay bienes que con el tiempo o el uso, pierden su valor.

Pero con las casas pasa justo lo contrario.

Dónde vive Pedro, ha aumentado mucho el valor con los años, y la casa de Pedro se puede vender ahora por unos 750.000 €, unos 125 millones de pesetas al cambio, casi nada.

Tras un par de meses trabajando su casa, presenté a Pedro una oferta de un cliente por 720.000 €.

A Pedro le pareció muy buena oferta de compra.

A mí también.

Pero antes de decidirse, Pedro se sentó conmigo a hacer números a ver cuánto le iba a quedar en limpio si vendíamos su casa a ese precio.

El primer impuesto que hay que pagar al vender una casa es la Plusvalía Municipal.

Tiene nombre y apellidos.

Su nombre completo es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

La plusvalía en la venta de una casa es la ganancia de valor de dicha vivienda, y abarca un período máximo de 20 años.

Es la diferencia entre el precio en el que se vende y el precio por el que se compró (incluyendo todos los gastos).

Este impuesto está cedido a los ayuntamientos, y se paga a la Hacienda autonómica.

Y ¿cómo se calcula?

Antes de nada, tienes que saber que el valor catastral es el valor que le da la Dirección General del Catastro a un inmueble y que no debería superar nunca el valor de mercado.

Si el valor declarado o el precio pagado por una casa son mayores al valor de referencia de la propiedad (que es lo que suele pasar siempre), se tomará como base imponible la mayor de estas cantidades.

Más sencillo, el valor de referencia del inmueble será siempre lo mínimo que hay que pagar en este impuesto.

Para calcularlo hay dos métodos, y tú puedes elegir aquel que te resulte mejor.

Y sea cual sea el método que uses, el tipo impositivo nunca será superior al 0,30.

En Madrid por ejemplo, es un 29%.

Método objetivo: Se multiplica el valor catastral del inmueble con unos coeficientes que se marcan cada año en función del mercado inmobiliario.

En el caso de Pedro, tenemos que el valor catastral del suelo son 410.000 € (no lo digo yo, lo dice Catastro).

Calculamos la base imponible utilizando el valor catastral del suelo y el coeficiente por los más de 20 años que han pasado.

Base imponible = Valor catastral del suelo x Coeficiente de más de 20 años = 410,000 euros x 0.45 = 184,500 euros.

Lo que le toca pagar = Base imponible x Tipo impositivo = 184,500 euros x 0.30 = 55,350 euros.

Método real: Se calcula la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra.

La base imponible del impuesto será el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo por los coeficientes que aprueben los ayuntamientos.

Valor de transmisión = Valor de transmisión x Porcentaje del valor catastral del suelo = 720,000 euros x 0.45 = 324,000 euros.

Valor de adquisición = Valor de adquisición x Porcentaje del valor catastral del suelo = 120,000 euros x 0.45 = 54,000 euros.

Base imponible = Valor de transmisión – Valor de adquisición = 324,000 euros – 54,000 euros = 270,000 euros.

Lo que le toca pagar = Base imponible x Tipo impositivo = 270,000 euros x 0.30 = 81,000 euros.

Pedro puede elegir la fórmula que más le convenga, en este caso, sería el método objetivo.

Importante, deberías leer y tener en cuenta:

  • Los coeficientes varían según los Ayuntamientos y en función de los años que han pasado. En un periodo inferior a un año será como máximo un coeficiente de 0,14, y en un periodo mayor a 20 años será de 0,45.

  • La plusvalía municipal debe pagarse siempre que la propiedad cambie de dueño, ya sea por compra, herencia o permuta.

  • Si vendes tu piso con pérdidas o sin ningún tipo de ganancia no tienes que pagar.

  • El pago de la plusvalía municipal se debe hacer durante los primeros 30 días laborales desde el cambio de propietario. Si se pasa el plazo de pago, se aplicará entre un 5% y un 20% de recargo más intereses de demora, dependiendo del tiempo que haya pasado.

  • Si no has pagado y Hacienda se ha olvidado de ti, cosa que me extraña, la  plusvalía municipal prescribe a los cuatro años.

Por otro lado, tendremos que pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o el famoso IRPF.

Es un impuesto anual que deben pagar al Estado todos los ciudadanos residentes en España.

Si consigues una ganancia patrimonial (el precio de venta es superior al que pagaste cuando compraste), deberás declararla en el IRPF.

¿Cómo lo calculamos?

Lo primero, tenemos que calcular el valor de trasmisión.

Se refiere al precio de venta de la casa, menos los gastos como honorarios inmobiliarios o plusvalía municipal.

Después calculamos el valor de compra de la vivienda.

El valor de compra se refiere al precio que pagaste cuando compraste la casa, más las inversiones y mejoras, gastos e impuestos.

Con estos datos anteriores, calculamos la ganancia patrimonial.

Que es la diferencia entre el valor de venta y el valor de compra.

¿Qué porcentaje tributa?

Ganancias hasta 6.000 euros: 19%

Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%

Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%

Ganancias de entre 200.000 euros y 300.000: 27%

Ganancias superiores de 300.000 euros: 28%

Ten en cuenta que estos porcentajes se aplican de forma progresiva.

Es decir, a los primeros 6.000 euros de ganancia le debes aplicar el 19%, de los 6.000 euros y hasta los 50.000 euros restantes, el 21%; entre los 50.000 euros y los 200.000 euros el 23% y así sucesivamente.

En el caso de Pedro, esta vez es muy fácil de calcular.

Pedro es jubilado, con lo que está exento de pagar IRPF.

¿Porqué?

¿Quién está exento de pagar IRPF por la venta de una vivienda?

Uno ya lo hemos dicho: Los mayores de 65 años están exentos de pagar IRPF por la venta de una vivienda.

A este caso sumamos:

  • Las personas dependientes también están exentas.

  • La reinversión en vivienda habitual, que se da cuando toda la ganancia que obtienes de la venta la dedicas a adquirir tu nueva vivienda habitual en el plazo de los dos años siguientes.

  • Si no has obtenido una ganancia patrimonial, sino una pérdida. Pero deberás incluir la pérdida en la declaración, ya que la podrás compensar con otras ganancias que hayas obtenido. 

Estos dos son los gastos más importantes en la venta de una casa.

Hay más gastos.

Pero ya los veremos.

Por hoy ya es suficiente, que es domingo.

Y el de hoy es uno de los correos más densos que te he mandado.

Pero es que el tema de los impuestos es muy denso.

Sino, dime que tu declaración de Hacienda anual, es sencilla…

Pero si quieres, te hago un resumen rápido en un par de líneas.

No tengas miedo a Hacienda ni a los impuestos.

Enfréntate con información y confianza, como Pedro lo hizo.

Y lo más importante, acuérdate de mi cuándo compres o vendas tu casa o si tienes dudas. Que te puedo facilitar la vida. Ya sabes, clic aquí.

Un slaudo,

Edu.

P.D. Si tienes que pagar algo inesperado a Hacienda, o tienes un capricho pendiente, tan sencillo cómo colaborar conmigo.

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